Tipo de Ata · Exigida pelo Notário
Quando uma sociedade compra um armazém, vende uma fracção que tinha em património ou permuta um terreno por outro, há um documento que o notário vai exigir antes de marcar a escritura: a ata da assembleia geral que aprovou a operação. Não é burocracia — é a forma de o notário garantir que quem comparece a assinar tem mandato suficiente para vincular a sociedade.
O notário tem o dever de verificar a regularidade dos actos que documenta. Numa escritura com uma sociedade vendedora ou compradora, isso significa confirmar que:
Sem ata, fica em falta o segundo e o terceiro requisito. O notário recusa-se, e bem — a escritura outorgada sem deliberação válida é impugnável e cria responsabilidade para todos os intervenientes, incluindo o próprio notário.
Boa prática: entregue a ata ao notário com alguns dias de antecedência. Permite-lhe verificar a regularidade, levantar dúvidas e evitar atrasos no dia da escritura.
A descrição do imóvel na ata tem de coincidir com a da escritura e com a do Registo Predial. Pequenas divergências geram impugnações e devolvem o processo à estaca zero. Os elementos obrigatórios são:
Compra de um imóvel pela sociedade. A ata aprova a compra, identifica o vendedor e o preço, e mandata o gerente para outorgar a escritura, incluindo a obtenção de licenças necessárias (IMT, IMI, AT) e o registo predial subsequente.
Venda de imóvel detido pela sociedade. A ata aprova a venda, identifica o comprador e o preço, e mandata o gerente. Cuidado: se a sociedade está em fase de liquidação, a venda do imóvel é acto de liquidação e segue regime próprio (decisão dos liquidatários).
Troca de um imóvel por outro, com ou sem tornas. A ata identifica os dois imóveis (o que sai e o que entra), as eventuais tornas em dinheiro e as condições. Para efeitos fiscais e contabilísticos, a permuta é tratada como duas operações simultâneas — uma alienação e uma aquisição.
Se a operação não é uma compra/venda standard à vista, a ata deve registar as particularidades:
Cuidado fiscal: aquisições e alienações de imóveis têm implicações em IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), IMI, IRC e Imposto do Selo. A ata em si não trata destas questões mas é a base para o tratamento fiscal subsequente. Convém preparar o cenário fiscal antes da deliberação.
Para sociedades por quotas (Lda), a competência é da assembleia geral, salvo se os estatutos delegarem na gerência (raro). Para SA, é em regra do Conselho de Administração, salvo se os estatutos exigirem a aprovação da AG (frequente para operações acima de certos limiares ou para imóveis estrategicamente relevantes).
No atas.pt seleccione Actos Financeiros e depois Aquisição / Alienação de Imóvel. Escolha a operação (aquisição, alienação ou permuta), descreva o imóvel com todos os elementos exigidos, identifique a contraparte, valor, condições especiais e o gerente que vai outorgar a escritura. A ata é gerada com a estrutura completa exigida pelos notários, pronta a ser entregue.
Pode, mas não é recomendado. A escritura tem de ter valor concreto, e a ata é a fonte do mandato. Uma ata genérica abre flanco a discussão sobre os limites do mandato. Prefira aprovar a operação com valor exacto — se o preço final diferir significativamente, reúne nova ata.
A ata sob a lei portuguesa vale para a sociedade portuguesa, mas a operação imobiliária segue a lex rei sitae — a lei do lugar do imóvel. Será necessário cumprir os requisitos formais locais (escritura, notário, registo). A ata portuguesa serve para o mandato, mas confirme com advogado local.
Não. A ata fica no livro de actas da sociedade. O que se regista no Registo Predial é a escritura (compra/venda/permuta), de cuja regularidade a ata é pressuposto.
Sim. Em sociedade unipessoal, a deliberação do sócio único, por escrito, equivale à ata da assembleia geral. O notário vai pedir esse documento exactamente como pediria a ata.
Indique a operação, descreva o imóvel, identifique a contraparte e o gerente. A ata fica pronta em minutos.
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